Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD về phân hạng nhà chung cư, hệ thống phân loại nhà chung cư được chia thành ba hạng: hạng A, hạng B, và hạng C. Việc phân hạng dựa trên bốn nhóm tiêu chí chính là Quy hoạch – kiến trúc; Hệ thống thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội và Chất lượng, quản lý, vận hành.
Phân hạng nhà chung cư mới nhất
I. NHÀ CHUNG CƯ LÀ GÌ?
Nhà chung cư là một loại hình nhà ở phổ biến ngày nay, đặc biệt là trong các khu đô thị. Luật Nhà ở 2014, trong Khoản 3 Điều 3, đưa ra định nghĩa về nhà chung cư như sau:
- Theo đó, nhà chung cư được xác định là một loại nhà có ít nhất 2 tầng, bao gồm nhiều căn hộ, có sử dụng lối đi và cầu thang chung. Nhà chung cư có cấu trúc gồm phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, và hệ thống công trình hạ tầng dùng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Ngoài ra, nhà chung cư cũng có thể được xây dựng với mục đích sử dụng kết hợp giữa việc ở và kinh doanh.
- Điều này ánh xạ một hình thức sống hiện đại và tiện nghi, nơi mà nhiều người cùng sinh sống trong cùng một tòa nhà, sử dụng các tiện ích và dịch vụ chung, nhưng vẫn có quyền sở hữu riêng và chia sẻ phần sở hữu chung trong cộng đồng cư dân.
II. MỤC ĐÍCH PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ LÀ GÌ?
Mục đích phân hạng nhà chung cư là để xác định giá trị của nhà chung cư trong quản lý và giao dịch trên thị trường. Qua việc phân hạng, nhà chung cư được đánh giá và xếp vào các hạng A, B, hoặc C dựa trên các yêu cầu cụ thể.
Để đáp ứng được yêu cầu phân hạng nhà chung cư, có những điều kiện cần phải đáp ứng. Đầu tiên, cần có đề nghị của tổ chức hoặc cá nhân có liên quan, như Chủ đầu tư, Ban quản trị, Chủ sở hữu hoặc sự thống nhất của trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.
Ngoài ra, nhà chung cư phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phe duyệt, tuân thủ giấy phép xây dựng được cấp. Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư cũng phải được tuân thủ.
Ngoài các yêu cầu về xây dựng, nhà chung cư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, không vi phạm các quy định pháp luật và không thuộc diện bị phá dỡ hoặc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổng cộng, mục đích phân hạng nhà chung cư là để xác định giá trị và chất lượng của nhà chung cư trong quản lý và giao dịch, đảm bảo tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn pháp luật.
III. HẠNG NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM VÀ TIÊU CHÍ PHÂN HẠNG CỤ THỂ
Các hạng nhà chung cư ở Việt Nam và tiêu chí phân hạng cụ thể được quy định bởi Thông tư 31/2016/TT-BXD, ban hành ngày 30/12/2016 bởi Bộ Xây dựng, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/2/2017.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà chung cư ở Việt Nam được phân thành ba hạng: hạng A, hạng B, và hạng C. Sự phân hạng này dựa trên bốn nhóm tiêu chí cụ thể, gồm: Quy hoạch – kiến trúc; Hệ thống thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội và Chất lượng, quản lý, vận hành.
1. NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A:
Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng và phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí đánh giá như sau:
Thứ nhất: Về quy hoạch, kiến trúc
| Vị trí |
Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0.5 km; có teher tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến độ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0.5 km. |
| Mật độ xây dựng | Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45% |
| SẢnh căn hộ | Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách. |
| Hành lang | Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m. |
| Diện tích căn hộ |
Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2. Tính theo công thức TDtCh /TsPn >= 35 m2 Trong đó: – TDtCh là Tổng diện tích sử dụng các căn hộ – TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ. |
| Phòng vệ sinh |
Bình quân tỏng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ >= 0.7. Tính theo công thức: TsPwc/TsPn >= 0.7 Trong đó: TsPwc là tông số phòng vệ sinh các căn hộ. TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ. |
| Thang máy | Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ <= 40) |
| Chỗ để xe | Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che) |
Thứ hai: Về hệ thống thiết bị kỹ thuật
| Cấp điện | Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà. |
| Cấp nước | Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tỏng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày) |
| Thông tin liên lạc | Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ |
| Phòng cháy chữa cháy | Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ |
Thứ ba: Dịch vụ, hạ tầng xã hội
| Thương mại | Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km. |
| Thể thao | Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, dân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m. |
| Sân chơi | Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kinh 200 m. |
| Y tế | Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0.5 km |
| Giáo dục | Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0.5 km |
Thứ tư: Về chất lượng, quản lý, vận hành
| Chất lượng | Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn…) đạt chất lượng cao. |
| Quản lý, vận hành | Có đơn vị quản lý , vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp. |
| Bảo vệ an ninh | Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…) |
2. NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B:
Nhà chung cư được xếp hạng B khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng và phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí đánh giá sau:
Thứ nhất: Về quy hoạch, kiến trúc
| Vị trí | Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến độ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao ) trong phạm vi dưới 1 km. |
| Mật độ xây dựng | Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%. |
| Sảnh căn hộ | Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác |
| Hành lang | Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m |
| Diện tích căn hộ |
Bình quân diện tích sử dụn căn hộ trên số phòng ngủ tối thiếu 30m2. Tính theo công thức: TDtCh/TsPn >= 30m2 Trong đó: TDtCh: Tổng diện tích sử dụng các căn hộ TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ |
| Phòng vệ sinh |
Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ >= 0.5. Tình theo công thức: TsPwc/TsPn >= 0.5 Trong đó: TsPwc: Tổng số phòng vệ sinh các căn hộ TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ |
| Thang máy | Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ <= 50) |
| Chỗ để xe | Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che) |
Thứ hai: Hệ thống thiết bị kỹ thuật
| Cấp điện | Có mát phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà |
| Cấp nước | DUng tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày – đêm trong 2 ngày) |
| Thông tin liên lạc | Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ |
| Phòng cháy chữa cháy | Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự đồng khu vực công cộng |
Thứ ba: Dịch vụ hạ tầng
| Thương mại | Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km |
| Thể thao | Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: Phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoặc hoặc trong bán kính 500 m. |
| Sân chơi | Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m. |
| Y tế | Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km |
| Giáo dục | Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km |
Thứ tư: Chất lượng quản lý, vận hành
| Chất lượng | Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác nếu có như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt. |
| Quản lý, vận hành | Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp |
| Bảo vệ an ninh | Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang cầu thang |
Có thể nhận thấy rằng các tiêu chí phân hạng nhà chung cư hạng B tương tự như tiêu chí phân hạng nhà chung cư hạng A, tuy nhiên, các yêu cầu của hạng B được đặt ở mức độ thấp hơn một chút.
Điều này có nghĩa là nhà chung cư hạng B cần đáp ứng một số yêu cầu tương tự như hạng A, bao gồm quy hoạch – kiến trúc, hệ thống thiết bị kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội, chất lượng quản lý và vận hành. Tuy nhiên, mức độ yêu cầu cho từng tiêu chí có thể giảm đi một chút so với hạng A.
Điều này có thể ám chỉ rằng nhà chung cư hạng B có thể có một số khía cạnh nhỏ không đạt tiêu chuẩn cao như hạng A. Tuy nhiên, nhà chung cư hạng B vẫn đảm bảo các tiêu chí cơ bản và đáng tin cậy để đáp ứng nhu cầu sinh sống và an toàn của cư dân.
3. NHÀ CHUNG CƯ HẠNG C:
Nhà chung cư phân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng, tuy nhiên, nó không đạt đủ tiêu chí để được công nhận là hạng A hoặc hạng B.
Điều này đồng nghĩa với việc nhà chung cư hạng C không đạt được mức độ yêu cầu cao như những nhà chung cư hạng A và hạng B. Mặc dù đã đáp ứng các yêu cầu cơ bản để được phân hạng, nhưng nó không đáp ứng đủ các tiêu chí để được xếp vào hạng cao hơn.
Nhà chung cư hạng C có thể có một số khuyết điểm hoặc không đáp ứng một số yêu cầu cụ thể trong các tiêu chí phân hạng. Tuy nhiên, nó vẫn đáng tin cậy để đáp ứng nhu cầu căn hộ chung cư và cung cấp một môi trường sống tương đối tốt cho cư dân.
Tuy hạng C có mức độ yêu cầu thấp hơn so với hạng A và hạng B, nhưng nhà chung cư hạng C vẫn cung cấp các tiện nghi cơ bản và tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo sự an toàn và tiện ích cho cư dân.
