Trong thời gian vừa quan, chắc hẳn các bạn đã nghe nói nhiều tới các Thương Vụ M&A. Nó được đăng trên báo chí, tin tức truyền thông khắp nơi nhưng chắc hẳn có 1 số bạn vẫn chưa hiểu rõ M&A là gì? Chính vì thế mà hôm nay DanhKhoiReal.VN xin được cập nhật & tổng hợp lại các thông tin về M&A và các thương vụ sát nhập doanh nghiệp đình đám nhất Việt Nam trong thời gian vừa qua.
M&A là gì
M&A LÀ GÌ?
M&A (Mergers and Acquisitions – Mua bán và Sáp nhập) là việc mua bán và sáp nhập các doanh nghiệp trên thị trường. Thị trường M&A bất động sản nước ta có rất nhiều tiềm năng để phát triển, đứng trong top các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất, trong đó đứng đầu là Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong (Trung Quốc), Singapore và một số nước châu Âu…
Đặc biệt, M&A bất động sản đứng thứ 2 trong tất cả các lĩnh vực với các thương vụ có quy mô lớn và ngày càng tăng cao do nhu cầu về nhà ở, tốc độ đô thị hoá.
Trong đó, dòng vốn mua lại công ty, đầu tư vào thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp, với hình thức mua lại để hình thành liên doanh.
* Các hình thức M&A bất động sản
M&A bất động sản có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau. Dựa trên cơ cấu tài chính doanh nghiệp, việc M&A có thể được thực hiện bằng cách:
+ Sáp nhập và hợp nhất: sáp nhập là việc nhập công ty này vào công ty khác, khi đó, công ty bị sáp nhập ngừng tồn tại, công ty sáp nhập vẫn còn tồn tại; hợp nhất sẽ tạo ra công ty hoàn toàn mới trên cơ sở hợp nhất các công ty cũ, khi đó, các công ty cũ đều không còn tồn tại.
Các hình thức M&A bất động sản
+ Thâu tóm cổ phần: chủ yếu thể hiện bằng việc công ty này thu gom, mua phần lớn hoặc toàn bộ cổ phần của các cổ đông công ty khác.
+ Thâu tóm tài sản: là việc các công ty cùng tiến hành thương lượng mua bán một khối lượng tài sản nhất định nào đó trong doanh nghiệp mục tiêu.
Hiện nay, hình thức phổ biến nhất trong hoạt động M&A bất động sản là mua lại cổ phần hoặc mua lại dự án.
Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động M&A ít được thông tin rộng rãi, là do các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục, cũng như phải cân đo các số liệu tài chính, nên cả bên mua lẫn bên bán đều không muốn tiết lộ.
Trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định, còn không chỉ đến khi nào hoàn tất thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường thì người mua mới công bố.
* Mục đích của hoạt động M&A bất động sản
Việc các doanh nghiệp bất động sản chuyển sang kênh mua bán, sáp nhập đã có tác động mạnh mẽ đến hoạt động M&A trên thị trường bất động sản khi mà các doanh nghiệp này đang có xu hướng thỏa thuận liên doanh với các nhà đầu tư khác để tối ưu hóa nguồn vốn và năng lực phát triển, quản lý dự án.
Mục đích của hoạt động M&A bất động sản
Theo thống kê, hiện nay lượng vốn ngoại đổ vào thâu tóm doanh nghiệp Việt Nam đang tăng rất nhanh. Đặc biệt trong bối cảnh các quỹ đất tại Việt Nam đang ngày càng bị thu hẹp, các vị trí đắc địa nằm ở trung tâm thì tương đương lượng vốn cũng phải rất cao, việc cạnh tranh cũng vì thế mà diễn ra như điều hiển nhiên.
Để hạn chế những rủi ro, nhiều doanh nghiệp trong thị trường bất động sản đã lựa chọn phương thức M&A để tăng hiệu quả hoạt động.
Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam được các nhà đầu tư đánh giá là giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ lúc nghiên cứu cho đến khi hình thành dự án và đợi ngày “hái quả” là cả một chặng đường dài với rất nhiều thủ tục hành chính luôn khiến các chủ đầu tư đau đầu.
Bởi vậy, cùng với các đòi hỏi về tiềm lực tài chính, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường ngắn nhất để có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua con đường M&A.
* Điểm lợi của hoạt động M&A bất động sản
+ Thị trường BĐS Việt Nam đang rất nóng và thu hút được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước khi mà tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hoá cao.
+ Chính sách pháp luật Việt Nam về đầu tư và kinh doanh BĐS vô cùng cởi mở đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Như là điều kiện, thủ tục để thực hiện đăng ký đầu tư kinh doanh tại Việt Nam vô cùng đơn giản không rườm rà hay có quy định gây khó dễ cho các nhà đầu tư.
+ Tình hình chính trị ở Việt Nam khá ổn định và đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế, tốc độ tăng trưởng kinh tế vĩ mô cao.
* Khó khăn, rào cản của hoạt động M&A bất động sản
+ Tính minh bạch còn thấp và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung khi mà các nhà đầu tư không biết rõ các thông tin cụ thể của bên đối tác muốn hợp tác kinh doanh.
+ Rào cản về pháp lý: một giao dịch mua bán và sáp nhập ở Việt Nam của đối tác nước ngoài phải chịu sự chi phối của 7 luật khác nhau: Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật cạnh tranh, Luật chứng khoán, Luật môi trường, Luật mua bán tài sản, Luật nhà đất; chưa kể đến những thông tư nghị định có thể ban hành bất cứ lúc nào và thời gian để hoàn tất, thông qua các thủ tục pháp lý phải mất hơn 2 năm. Hơn nữa mới chỉ quy định chung chung, chưa có hệ thống chi tiết.
Điều này vừa làm cho các chủ thể tham gia hoạt động M&A gặp khó khăn trong việc thực hiện, vừa làm cho các cơ quan quản lý nhà nước khó kiểm soát các hoạt động M&A.
+ Khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua thường xuất hiện nhiều sai lệch khiến cho việc đàm phán bị kéo dài gây ra việc hai bên không đi đến được thoả thuận cuối cùng.
Theo chuyên gia, để có một thương vụ M&A dự án địa ốc thành công, điều đầu tiên, bên bán phải vượt qua tâm lý “bán là thất bại”. Thứ hai, bên bán dự án cần chuẩn bị một hồ sơ pháp lý dự án rõ ràng và minh bạch. Thứ ba, xác định mức giá chào bán hợp lý.
THƯƠNG VỤ M&A BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2020
Theo các chuyên gia địa ốc, M&A là xu hướng diễn ra mạnh trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua. Điều này thể hiện qua việc các nhà đầu tư ngoại thường xuyên mua lại hoặc tham gia để trở thành cổ đông tại các dự án bất động sản.
Sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm cũng rất đa dạng, bao gồm cả quỹ đất thương mại, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng…
Trước khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID-19, nhiều chủ đầu tư dự án rơi vào tình trạng khó khăn trong dài hạn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần…
Đây cũng chính là cơ hội M&A các dự án bất động sản cho cả nhà đầu tư nội và ngoại – những người có tiềm lực mạnh về tài chính.
Trong năm nay, xu hướng M&A vẫn có nhiều khác biệt bởi thị trường vốn những năm gần đây ghi nhận nhiều hơn các giao dịch mua bán cổ phần từ 49 – 76% mà không giới hạn ở việc cần phải mua đứt dự án.
CÁC THƯƠNG VỤ M&A BẤT ĐỘNG SẢN LỚN NHẤT TẠI VIỆT NAM
Thị trường BĐS đã chứng kiến những thương vụ M&A điển hình với số tiền lên đến hàng tỉ USD.
Công ty TNHH Nomura Real Estate (Nhật Bản)
Một trong số những tên tuổi đình đám phải kể đến Công ty TNHH Nomura Real Estate (Nhật Bản) với nhiều thương vụ hợp tác có tiếng trong ngành bất động sản.
Tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh, công ty này đã thâu tóm 24% số cổ phần trong tòa nhà văn phòng Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1), mua lại tòa nhà Zen Plaza (Nguyễn Trãi, quận 1); hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển tổ hợp cao cấp Midtown…
Theo kế hoạch trung và dài hạn đến năm 2028, Nomura Real Estate sẽ đầu tư khoảng 300 tỷ yên (khoảng 63.600 tỷ đồng) vào các doanh nghiệp nước ngoài; trong đó chú trọng mở rộng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.
CapitaLand hoàn tất mua lại Ascendas and Singbridge Pte. Ltd.
CapitaLand đã hoàn tất thương lượng với Temasek và mua lại toàn bộ các cổ phiếu hiện hành của công ty Ascendas and Singbridge Pte. Ltd.
Việc sáp nhập Ascendas-Singbridge giúp Capitaland trở thành một trong những tập đoàn bất động sản đa ngành lớn nhất Châu Á với hơn 123 tỷ đô la Singapore giá trị tài sản quản lý.
Sau khi thâu tóm Ascendas-Singbridge, CapitaLand bổ sung dự án OneHub Saigon vào danh mục đầu tư tại Việt Nam. Đây là khu phức hợp văn phòng thương mại, công nghiệp và vận tải rộng 12ha nằm ở lối vào Khu công nghệ cao Sài Gòn, tiếp giáp Xa Lộ Hà Nội.
Tập đoàn Hàn Quốc đầu tư 1 tỉ USD mua cổ phiếu Vingroup
Theo thỏa thuận hợp tác, SK Group đăng kí mua 154.3 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ từ Vingroup và mua lại 51.4 triệu cổ phiếu VIC thuộc sở hữu của VinCommerce. Tổng giá trị giao dịch khoảng 23.300 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ USD.
Sau khi ký kết hợp tác chiến lược, Vingroup và SK sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định, bao gồm việc phát hành cổ phiếu, niêm yết cổ phiếu phát hành mới trên Sàn chứng khoán Tp.HCM (HoSE).
Phát Đạt hợp tác đầu tư với Samty Asia Investment
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với Samty Asia Investments Pte. Ltd (Công ty con trực thuộc Samty Corporation) và một công ty phát triển bất động sản của Nhật Bản thông qua Quỹ Vietnam New Urban Center LP.
Thông qua hợp tác này, khoản đầu tư 22,5 triệu USD sẽ hỗ trợ một phần trong kế hoạch vốn đầu tư của Phát Đạt nhằm phát triển cho một số dự án, đặc biệt là các dự án tại TP.HCM.
Trong thời gian gần đây, công ty đẩy mạnh chiến lược đầu tư và phát triển quỹ đất tại các tỉnh ven biển, các khu vực có tốc độ phát triển du lịch cao như Bình Định và Quảng Ngãi.
Thương vụ Keppel Land
Một thương vụ đáng chú ý khác là sự kiện nhà đầu tư đến từ Singapore Keppel Land thâu tóm cùng một lúc 3 lô đất tại Nhà Bè của địa ốc Phú Long. Các dự án này có tổng quy mô 6,2 ha tại ba địa điểm nằm cách nhau 400 m, dọc theo tuyến đường huyết mạch Nguyễn Hữu Thơ, cách khu trung tâm thương mại 25 phút lái xe.
Theo kế hoạch, Keppel Land sẽ phát triển tổng cộng khoảng 2.400 căn hộ cao cấp đi cùng với shophouse và 14.650 m2 trung tâm thương mại trên các lô đất này. Tổng chi phí phát triển cho dự án, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến sẽ rơi vào khoảng 307 triệu USD.
Theo Chủ tịch Keppel Land Việt Nam Linson Lim, việc mua lại sẽ bổ sung vào danh mục khoảng 20.000 căn nhà và bất động sản thương mại chất lượng của Keppel Land tại Việt Nam, đưa thị trường này trở thành một trong những thị trường chủ lực của nhà đầu tư Singapore trong các năm tới bên cạnh Trung Quốc.
Quỹ ngoại rót vốn vào Sơn Kim Land
Ngày 1/8/2019 Công ty BĐS Sơn Kim huy động thành công 121 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư EXS Capital, ACA Investments và Credit Suisse AG.
Với lần huy động vốn này, doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp tại Việt Nam, trong đó có bất động sản nhà ở, thương mại và nghỉ dưỡng tại Tp.HCM.
VinaCapital rót 4 triệu USD vào công ty công nghệ môi giới BĐS
VinaCapital Ventures, thành viên của công ty quản lý quỹ VinaCapital, công bố đầu tư 4 triệu USD vào Rever – công ty công nghệ môi giới bất động sản. Đây là khoản đầu tư thứ 5 của VinaCapital Ventures kể từ khi thành lập năm 2018, sau FastGo, Logivan, Urbox, and Wee Digital.
Thương vụ An Quý Hưng mua cổ phần của Vinaconex
Thương vụ An Quý Hưng mua cổ phần của Vinaconex là một trong những thương vụ ngành bất động sản – xây dựng đáng chú ý nhất năm 2018 với tổng giá trị lên đến 320 triệu USD, tương đương 7.367 tỷ đồng. Về mặt giá trị, đây là thương vụ thoái vốn nhà nước có giá trị lớn nhất của Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) năm 2018.
Năm 2018, thông qua đấu giá cạnh tranh, SCIC đã chính thức bán 225 triệu cổ phần (57,71% vốn) Vinaconex cho nhà đầu tư trả giá cao nhất là Công ty TNHH An Quý Hưng. Trong giao dịch này, An Quý Hưng đã trả giá cao hơn 2.000 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm của SCIC.
